Abgewohntes Mietobjekt: Auch unvorhergesehener Renovierungsaufwand fließt in 15-%-Grenze ein

Während Vermieter die Anschaffungs- und Herstellungskosten ihres Mietobjekts nur über eine Abschreibung von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd geltend machen können, dürfen sie Erhaltungsaufwendungen, die beispielsweise zur Instandsetzung und Modernisierung des Miet­objekts anfallen, im Zahlungsjahr komplett als Werbungskosten abziehen.

Das Einkommensteuergesetz hält aber einen teuren Fallstrick bereit: Sofern die Kosten für die Instandsetzung und Modernisierung (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Mietobjekts die Grenze von15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, werden sie vom Finanzamt nachträglich als sogenannte anschaffungsnahe Her­stellungskosten umqualifiziert, sodass sie nur noch über die Abschreibung berücksichtigt werden können.

Ein Vermieterehepaar aus Niedersachsen wollte sich kürzlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH) aus dieser „15-%-Falle“ lösen. Es hatte im Jahr 2012 eine vermietete Eigentumswohnung für 60.000 € erworben; die Anschaffungskosten für das Gebäude lagen bei 40.316 €. Erst als die langjährige Mieterin ein Jahr später verstarb, offenbarte sich den Eheleuten der verwohnte Zustand der Wohnung in seiner vollen Tragweite.

Für die Renovierung von Bad, Elektroinstallationen und Fenstern verausgabten die Eheleute im Jahr 2014 insgesamt 12.000 €, die das Finanzamt aufgrund der überschrittenen 15-%-Grenze nur über die Abschreibung berücksichtigte. Vor dem BFH wollten die Eheleute den Sofortabzug der Kosten als Erhaltungsaufwand erreichen. Sie argumentierten, dass ihnen aufgrund des plötzlichen Todes der Mieterin unvorhergesehene Kosten entstanden seien, die zum Zweck der Neuvermietung zwingend hätten getragen werden müssen.

Der BFH war anderer Meinung und wies die Klage der Eheleute ab. Nach Gerichtsmeinung hatte das Finanzamt den Aufwand zu Recht als Herstellungskosten behandelt, weil auch Kosten für die Beseiti­gung von verdeckten (altersüblichen) Mängeln in die 15-%-Grenze einfließen. Auszuklammern seien hier lediglich Kosten, die der Vermieter für die Beseitigung von Schäden trage, die erst nach dem Kauf des Mietobjekts durch das schuldhafte Handeln Dritter verursacht würden. Die Schäden im Urteilsfall fielen nicht hierunter, weil sie auf den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen und beim Wohnungskauf bereits vorhanden waren. Unerheblich war hier, dass die Mängel den Vermietern bei der Anschaffung noch nicht bewusst waren.